2026年施行「マンション取壊し決議」｜管理組合が確認する老朽マンション解体の実務

老朽マンションの将来を検討する管理組合では、「修繕を続けるのか」「建て替えるのか」「売却するのか」「建物を取り壊すのか」という判断が避けられません。2026年4月1日に改正マンション関係法が施行され、区分所有法には建物の取壊しなどに関する新たな決議制度が設けられました。しかし、制度ができたことと、実際のRC造マンションを安全に解体できることは別の問題です。

管理組合が取壊しを選択肢に入れる段階では、決議手続だけでなく、概算費用、入居者・賃借人への対応、石綿（アスベスト）調査、近隣対策、重機や搬出車両の動線、解体後の土地利用まで同時に整理する必要があります。とくに山口県や福岡県では、中心市街地の狭い道路に面したマンション、斜面地や住宅密集地にある建物、店舗や事務所を含む複合用途の建物など、現場条件によって施工計画と費用が大きく変わります。

この記事では、管理組合、管理会社、不動産会社、区分所有者が、2026年の制度改正を踏まえて老朽マンション解体を検討するときの実務を解説します。個別の決議要件や権利調整は、弁護士、マンション管理士、司法書士、行政機関などへの確認が必要です。株式会社BLASTは法的判断を代行する立場ではありませんが、現地調査と解体施工の観点から、比較検討に必要な工事条件、概算、リスクの整理をお手伝いできます。

2026年施行の改正で「マンションを取り壊す」選択肢が整理された

国土交通省は、2026年4月1日に施行された改正マンション関係法に対応し、同年3月31日にマンションの再生等に係る9つのマニュアルを公表しました。改正後の区分所有法では、従来の改修や建替えに加え、建物・敷地の一括売却、建物を取り壊してから敷地を売却する方法、建物だけを取り壊す方法などが多数決決議の枠組みに位置付けられています。

新設された「取壊し決議」は、原則として区分所有者（議決権を有しない者を除く。）および議決権の各5分の4以上で成立するとされています。耐震性、火災安全性、外壁等の落下危険、一定の配管劣化、バリアフリー基準など、法令所定の客観的事由のいずれかに該当する場合は、区分所有者（議決権を有しない者を除く。）および議決権の各4分の3以上に引き下げられます。ただし、築年数が古い、修繕費が高いという事情だけで自動的に要件が緩和されるわけではありません。該当性は、専門家による建物の物理的状況の確認等を踏まえて判断し、要除却等認定の取得と併せて検討することも有効とされています。法務省の改正法案内、国土交通省の現行マニュアル、自治体および法律・マンション管理の専門家に確認してください。

取壊し決議では、建物の取壊しに要する費用の概算額と、その費用をどのように分担するかを定める必要があります。国土交通省の「マンション除却事業の解説」では、決議集会の招集通知を少なくとも2か月前に発し、通知事項に関する説明会を少なくとも1か月前までに開催する手続も解説されています。つまり、決議直前に解体会社へ電話して一式金額だけを集めるのでは遅く、構想段階から建物と敷地の条件を調べることが重要です。

総会を欠席した区分所有者を、単純に決議の母数から外せるわけではありません。取壊し決議と日常管理の決議では扱いが異なり、所在不明者の除外には裁判所の手続が関係します。名簿を早期に更新し、議決権・招集手続は専門家へ確認してください。

修繕・建替え・売却・取壊しを比較してから解体条件を決める

解体工事の相談を始める前に、「なぜ取り壊すのか」と「取り壊した後に敷地をどうするのか」を整理します。国土交通省のマンション再生等手法の比較検討マニュアルも、個々のマンションの状況に応じて再生等の手法を比較する流れを示しています。建物の劣化、耐震性、設備更新の難しさだけでなく、区分所有者の年齢・資金負担・転居希望、敷地の市場性、容積率、将来需要などを総合して検討します。

「解体した方が安い」「土地を売れば費用を賄える」と先に結論を置くと、合意形成が難しくなります。敷地売却価格は市況や利用規制で変わり、解体費も石綿、地下構造物、残置物、道路条件で変動するからです。検討組織では、比較の前提となる調査時点、見積範囲、含まない費用を揃え、各案の不確実性も区分所有者に説明できる形にします。

解体会社へは、建物を壊すかどうかの結論を求めるのではなく、「この条件なら何を調べ、どのような工法と仮設が必要で、概算にどの幅があるか」を確認します。法務・不動産・設計・施工の担当範囲を分けることで、管理組合は偏りの少ない判断材料を得やすくなります。

決議の前に建物・権利・利用状況の3つの台帳を整える

老朽マンション解体の概算は、延べ床面積と構造だけでは作れません。まず、建物、権利、利用状況を別々に棚卸しします。古いマンションでは、竣工図が欠けている、増築や設備更新が図面に反映されていない、登記上の住所と連絡先が違う、店舗や倉庫の賃貸借が残っているといったことがあります。情報不足を隠したまま金額を固定すると、後で追加調査や条件変更が増えます。

• 建物台帳：確認済証・検査済証、竣工図、構造図、設備図、修繕履歴、耐震診断、外壁調査、漏水・配管履歴、石綿調査記録、増改築履歴
• 権利台帳：区分所有者、議決権、共有者、相続・住所変更、抵当権、敷地利用権、専用使用部分など。法的整理は専門家に依頼する
• 利用状況台帳：居住中・空室・賃貸中、店舗・事務所、駐車場、倉庫、残置物、ペット、支援が必要な居住者、退去予定時期

施工側の現地調査では、建物高さ、階数、構造形式、地下階、塔屋、バルコニー、外階段、擁壁、受水槽、機械式駐車場、浄化槽、杭などを確認します。さらに、敷地境界、隣家との離隔、架空線、道路幅、歩道、通学路、搬出車両の待機場所、クレーンや重機の組立スペースも重要です。図面の有無にかかわらず、見える範囲と未確認範囲を分けて記録します。

管理組合内では、同じ資料セットを基に検討できるよう、資料の版、調査日、作成者を管理します。個人情報を含む名簿と、施工会社へ共有する建物情報は分離してください。株式会社BLASTへの初回相談では、すべての資料が揃っていなくても構いません。所在が分かる資料、建物概要、現況写真、検討スケジュールから、不足情報と現地で確認すべき項目を整理できます。

役員改選をまたぐ長期検討では、「準備」「比較検討」「決議」「発注」「着工」の段階ごとに判断記録を残します。見積の前提と版を管理すれば、次の役員や区分所有者へ説明を引き継ぎやすくなります。

解体費の概算は「決議用」と「発注用」を分けて精度を上げる

取壊し決議で示す概算額には、区分所有者が費用負担を判断できるだけの合理的な前提が必要です。一方、工事請負契約に使う発注見積には、数量、工法、仮設、処理先、責任分界をより細かく反映します。初期段階から一円単位の確定額を求めるのではなく、概算の精度を段階的に上げる方が現実的です。

RC造マンションの解体費に影響しやすい条件は次の通りです。

• 延べ床面積、階数、高さ、壁・床の厚さ、地下階や基礎の規模
• 内装、家具、家電、店舗設備、受水槽、エレベーター、機械式駐車場の残存状況
• 石綿含有建材、PCB使用機器、フロン類を含む業務用空調機器などの有無
• 重機の搬入可否、養生足場、防音パネル、散水、上階からの解体方法
• 道路使用・占用や交通誘導の必要性、搬出距離、運搬時間帯、近隣施設への配慮
• 杭、地下ピット、埋設配管、擁壁を撤去するか残置するか
• 整地高さ、砕石仕上げ、境界保護、解体後の敷地管理と引渡し条件

複数社の概算を比較するときは、「解体工事一式」の総額だけで比べません。見積対象面積、石綿調査・分析費、除去費の扱い、残置物、基礎・杭、交通誘導、申請支援、産業廃棄物、追加費用が生じる条件を一覧にします。特に石綿が未調査の場合、含有を想定した費用と、調査後に確定する費用を分けると、区分所有者へ説明しやすくなります。

また、決議から着工までに時間が空く場合は、労務費、燃料費、処分費、市況の変動をどう扱うかも確認します。概算の有効期限と前提条件を明記し、決議後に現地再調査と詳細設計を行う工程を組み込みます。安い数字を早く出す会社より、未確定項目と変動要因を説明できる会社を選ぶことが、後のトラブルを減らします。

退去・残置物・設備停止の責任分界を着工条件として明確にする

解体会社が着工できるのは、原則として解体範囲が安全に引き渡され、居住者や利用者が退出し、残す物と処分する物が特定された後です。取壊し決議が成立しても、それだけで全住戸が空になり、賃貸借、抵当権、ライフライン、残置物の問題が自動的に解決するわけではありません。法律上の催告、売渡し請求、賃貸借終了や補償などは、事業方式と個別事情に応じて専門家と進めます。

施工準備では、各住戸の鍵、共用部、倉庫、駐車区画、屋上、受水槽室、電気室、管理員室などを区画ごとに確認します。所有者が置いていった家具や家電を産業廃棄物として処理できるとは限らず、一般廃棄物に該当する物や所有権が不明な物もあります。無断で搬出せず、誰が、いつまでに、どの区分で処理するかを記録します。

電気、ガス、水道、通信、消防設備、エレベーター、機械式駐車場の停止・撤去も順番が重要です。散水や仮設電源に既存設備を利用する計画なら、早く止めすぎると工事に支障が出ます。逆に、停止確認がない配管やケーブルを切断すると重大な事故につながります。設備管理会社、供給事業者、管理組合、解体会社で停止点と残す系統を図面や現地表示で確認します。

引渡し判定には、住戸ごとの退去確認、鍵の回収、残置物確認、危険物・薬品の有無、ライフライン停止状況、立入禁止措置を盛り込んだチェックリストが有効です。高齢者や支援を必要とする居住者の転居は、施工工程だけで急がせず、管理組合や関係機関が十分な期間を確保してください。

石綿調査とRC造の施工計画を決議後ではなく早期に始める

建築物の解体・改修工事では、規模にかかわらず石綿含有の有無を事前に調査する必要があります。さらに、解体部分の床面積が80平方メートル以上の建築物解体工事は、石綿の有無にかかわらず事前調査結果の報告対象です。詳細は厚生労働省の石綿事前調査結果報告システム案内で確認できます。大型マンションでは通常この規模を超えますが、報告対象だからといって石綿があると決まるわけではなく、逆に報告基準未満でも事前調査自体が不要になるわけではありません。

マンションでは、吹付け材だけでなく、成形板、床材、下地調整材、配管保温材、機械室、外壁仕上塗材など確認箇所が多岐にわたります。住戸ごとに改修履歴が違う場合、代表住戸だけでは判断できないこともあります。建築物の事前調査は、建築物石綿含有建材調査者等の要件を満たす者が書面調査と目視調査を行い、必要な試料採取・分析の範囲を定めます。書面・目視で含有の有無が判明しない建材は、分析するか、石綿含有ありとして扱う必要があります。結果は解体順序、隔離・湿潤化、搬出、廃棄物処理の計画へ反映します。

吹付け石綿や石綿含有保温材等の除去等では、対象作業に応じ、労働基準監督署への届出や発注者による自治体への届出を作業開始14日前までに行う必要があります。対象建材・作業・提出主体によって手続が異なるため、環境省の石綿飛散防止に関する届出案内も確認します。

RC造解体では、建物を支えている部材と解体途中の安定性を読み違えないことが重要です。壁式構造かラーメン構造か、プレキャスト部材があるか、増築部やエキスパンションジョイントがあるか、地下階・擁壁が一体かを確認します。上階解体に重機を載せる場合は床荷重と補強、外壁を残す順序、開口部、落下防止を検討します。国土交通省は解体工事における公衆災害防止の資料を公開しており、外壁の崩落や落下を防ぐ施工計画が不可欠です。

高さ5メートル以上のコンクリート造工作物の解体等では、事前調査に基づく作業計画の策定と、コンクリート造の工作物の解体等作業主任者の選任・直接指揮が必要です。

既存の一般的なRC造解体工程については、BLASTの「RC造マンション・ビル解体で重要な工程管理と近隣対応」もご覧ください。今回のような管理組合案件では、その技術計画を決議用概算と事業スケジュールへ早めに接続することがポイントです。

近隣・道路・生活動線を調べて「実行できる工程」を組む

マンション解体は数週間で終わる小工事ではありません。仮設、内装撤去、石綿対策、躯体解体、基礎撤去、整地まで段階があり、騒音・振動・粉じん・車両通行が近隣生活に影響します。工程表には作業日数だけでなく、近隣説明、各種届出、電線防護、道路調整、仮設設置、搬出制限日などを入れます。

事前調査では、隣接建物の用途と距離、窓や出入口、病院・学校・保育施設・店舗、バス路線、通学・通勤時間、ゴミ収集、緊急車両動線を確認します。道路幅が狭い現場では、大型重機を入れられても廃棄物搬出車がすれ違えないことがあります。交通誘導員、車両サイズ、入退場時刻、場内待機スペースを計画し、無理な台数を前提にしません。

粉じん対策は散水だけでなく、防音パネルや養生シート、解体範囲の区画、搬出車両のタイヤ洗浄、道路清掃、風向きに応じた作業判断を組み合わせます。振動・騒音は工法、重機サイズ、作業時間を調整し、必要に応じて計測します。近隣家屋の事前確認を行う場合は、範囲、記録方法、個人情報の扱いを発注者と決めます。

説明会では「絶対に音が出ない」と約束するのではなく、影響が大きい工程、作業時間、休日、車両ルート、問い合わせ窓口、異常時の対応を具体的に伝えます。管理組合と施工会社の説明が食い違わないよう、配布資料と回答記録を共有します。株式会社BLASTでは、山口県全域および福岡県の現場条件を確認し、安全管理と近隣対応を施工計画に織り込みます。

騒音規制法・振動規制法の届出は、指定地域内で政令所定の特定建設作業を行う場合が対象です。自治体条例による追加規制、期限、窓口も所在地ごとに確認します。

契約・届出・廃棄物記録を同じ工程表で管理する

解体工事の発注段階では、決議で示した概算と、実際の契約範囲に差がないかを確認します。契約書には、対象建物・附属施設、内装・残置物、石綿調査と除去、基礎・杭・地下構造物、養生、道路対応、廃棄物、整地、追加変更の承認手順、工期、引渡し記録を明記します。設計図書や見積内訳と契約本文の用語も揃えます。

建設リサイクル法では、コンクリート、コンクリートと鉄から成る建設資材、木材、アスファルト・コンクリートの特定建設資材が使われている建築物で、解体床面積の合計が80平方メートル以上の工事が対象となり、分別解体と再資源化等が求められます。対象工事の発注者（自主施工の場合は自主施工者）は、工事着手7日前までに届け出ます。この届出は、石綿事前調査結果の報告とは別の手続です。山口県内の窓口・様式は山口県の建設リサイクル法届出案内、福岡県内は福岡県の第10条届出案内で確認できます。市への提出となる区域やオンライン手続など、実際の提出先は所在地ごとに確かめてください。

コンクリート塊、鉄筋・鉄骨、木材、ガラス、石膏ボード、廃プラスチック、石綿含有廃棄物などは、種類と処理ルートを区分します。管理組合や事業主体は、施工会社任せにせず、許可範囲、収集運搬・処分先、契約、マニフェスト、再資源化等の完了報告を確認できる体制を作ります。数量が見積時から大きく変わった場合は、理由と処理記録を照合します。

工程管理表には、決議・権利調整、退去完了、石綿調査、建設リサイクル法届出、近隣説明、ライフライン停止、仮設、解体、廃棄物処理、完了確認を一列に並べます。担当者と期限、完了証跡を明確にすれば、「誰かが出したと思っていた」「退去前に止めてしまった」といった抜けを防げます。

老朽マンション解体についてよくある質問

Q1. 取壊し決議をする前でも解体会社へ相談できますか？

はい。むしろ決議案に概算費用を示す必要があるため、構想・比較検討の段階で現地条件を確認する意義があります。ただし、解体会社の概算は法的な決議成立性を保証するものではありません。管理組合内の手続や権利調整は専門家と並行して進めてください。

Q2. 80平方メートル未満なら石綿事前調査は不要ですか？

いいえ。80平方メートルは建築物の解体工事における事前調査結果の報告基準であり、事前調査そのものを始める基準ではありません。規模にかかわらず対象部分の材料を調査し、一定規模以上なら結果報告も行う、という違いを理解してください。大型マンションでは住戸ごとの改修履歴も確認範囲に影響します。

Q3. 5分の4の賛成があればすぐ着工できますか？

いいえ。決議後にも非賛成者への法定手続、権利や賃貸借の整理、退去、資金確保、契約、調査、届出、近隣調整などが必要です。決議要件や手続は個別事情で変わるため、法律・マンション管理の専門家と公式資料を確認してください。

Q4. 杭や地下室は必ず撤去する必要がありますか？

一律ではありません。跡地利用、売買条件、次の建築計画、地盤・周辺への影響、行政・設計上の条件を踏まえて決めます。撤去または残置の範囲、記録、責任を契約前に明確にし、見積へ反映します。

Q5. 山口県・福岡県のマンション解体に対応できますか？

株式会社BLASTは、山口県全域および福岡県の大型解体について相談を受け付けています。建物概要、所在地、検討段階、希望時期、現況資料を共有いただければ、現地調査で確認すべき項目と次の進め方を整理します。

まとめ｜決議に必要な概算と安全に実行できる施工計画を早期につなぐ

2026年の改正で、老朽マンションの取壊しを含む再生等の選択肢と手続が整理されました。一方で、制度上の決議ができることと、現場で安全・適正に解体できることは同じではありません。管理組合は、修繕・建替え・売却・取壊しを比較し、建物・権利・利用状況の情報を整え、概算費用と分担、退去、調査、近隣、廃棄物、跡地条件を一つの工程にまとめる必要があります。

成功のポイントは、決議を終えてから施工会社を探すのではなく、比較検討の段階で解体の実行条件を把握することです。現地調査によって、重機が入るか、どの仮設が必要か、解体対象部分の全材料について住戸・部位ごとの石綿事前調査をどの方法で進めるか、見積の未確定部分は何かを明らかにすれば、区分所有者への説明も具体的になります。